01
評估開發(fā)價值
怎么樣確定鄉(xiāng)村項目值不值得開發(fā)？
清查開發(fā)條件
鄉(xiāng)村現(xiàn)有土地、房屋、產(chǎn)業(yè)、自然人文等資源和所在區(qū)位、經(jīng)濟、社會等內(nèi)外部基本條件，決定了項目地開發(fā)的核心導向。
鄉(xiāng)村項目開發(fā)條件首先要清查6大方向
1、經(jīng)濟發(fā)展基礎
產(chǎn)業(yè)基礎：現(xiàn)有核心產(chǎn)業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)→是否具有產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)化、延伸勢能及產(chǎn)業(yè)融合基礎
生產(chǎn)要素：商品、勞務、資本、信息、人才等資源狀況→是否具備推動經(jīng)濟提質(zhì)升級的發(fā)展活力
泛參與者：村民、鄉(xiāng)賢、村集體、合作社、開發(fā)商、地方及上級政府等參與主體發(fā)展訴求→是否能夠充分調(diào)動各參與者能動性
2、土地資源基礎
總體面積：項目地塊總面積決定了項目體量→是否具備合適的發(fā)展規(guī)模
建設用地：商業(yè)及餐飲、旅館等商業(yè)設施用地，娛樂、康體等設施娛樂康體設施用地，度假村用地等旅游用地及其他相關建設用地→是否能夠保障投資大平衡
農(nóng)業(yè)用地：耕地、園地、林地、牧草地及其他農(nóng)用地→是否具有優(yōu)渥的土地資源，核心產(chǎn)業(yè)農(nóng)業(yè)是否能夠向規(guī)?；?、現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)融合化提質(zhì)升級
其他可做休閑農(nóng)業(yè)用地的土地：如農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地、農(nóng)村集體建設用地、四荒地等→是否能夠最大化利用項目地資源實現(xiàn)統(tǒng)籌發(fā)展
（注：以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂，以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷等用地，必須依法依規(guī)按建設用地進行管理，而非按農(nóng)用地管理。）
3、區(qū)位交通基礎
大區(qū)位：地理區(qū)位、所處經(jīng)濟圈、比鄰的客源市場等基本狀況→是否具有優(yōu)勢距離、資源、市場基礎
大交通：鐵路、公路、民航等交通資源→是否具備商貿(mào)物流條件及旅游可進入性
小交通：村鎮(zhèn)內(nèi)部路網(wǎng)、道路硬化情況等→是否具備優(yōu)良發(fā)展基本，是否需要升級
4、泛旅游業(yè)資源
自然資源：地質(zhì)、地貌、水文、動植物、生態(tài)等資源→是否具有良好生態(tài)基礎及資源特色。
文化資源：遺址、遺跡、文物等歷史文化遺產(chǎn)類景觀，建筑、橋梁、公園、人造景觀、博物館等近現(xiàn)代人文吸引物，民俗、節(jié)慶、手工藝等非物質(zhì)文化遺產(chǎn)等資源，歷史故事、傳說等文化脈絡→是否具備地域性、獨特性、傳承性等可挖掘、演繹的價值。
建筑風貌：建筑形態(tài)、風格、材料、色彩、高度、密度及項目地村落原有空間肌理的適配度等特點→是否是風貌突出、特色鮮明的傳統(tǒng)風格，是否具有一定的完整性，是否具有改造價值。
接待設施：停車場、酒店、飯店、公共廁所、醫(yī)療救護設施等基礎旅游接待設施→是否充沛、衛(wèi)生、安全，是否滿足一定程度的接待檔次。
5、農(nóng)業(yè)影響因素
自然條件：氣候、水源、地形、土壤、熱量、光照、溫差等自然條件→ 是否滿足當?shù)噩F(xiàn)有農(nóng)業(yè)發(fā)展，是否需要調(diào)整，是否有新增領域可能
社會經(jīng)濟：市場需求、交通、國家政策、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術、工業(yè)基礎、勞動力、地價水平→ 是否有利于地方農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級
6、鄉(xiāng)村基礎設施
農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基礎設施：現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)基地、農(nóng)田水利建設、用材林生產(chǎn)基礎和防護林建設、農(nóng)業(yè)教育、科研、技術推廣和氣象基礎設施等→是否充足完備，是否能夠推動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展、促進農(nóng)業(yè)和農(nóng)村現(xiàn)代化，是否需要加大投入
農(nóng)村生活基礎設施：飲水安全、農(nóng)村沼氣、農(nóng)村道路、農(nóng)村電力等基礎設施建設→是否能夠滿足居民生活基本需要，是否需要加大投入
社會發(fā)展基礎設施：農(nóng)村教育、文化、衛(wèi)生、醫(yī)療、體育等設施→是否建設齊備，是否品質(zhì)過硬，是否滿足改善農(nóng)民生活條件的要求，是否有利于促進農(nóng)村生活軟環(huán)境的發(fā)展，是否需要加大投入
評估開發(fā)價值
鄉(xiāng)村項目開發(fā)有4大基礎判斷標準，根據(jù)這些標準可以衡量項目地的開發(fā)價值，是否更具發(fā)展優(yōu)勢。
標準一 是否具備特色產(chǎn)業(yè)及發(fā)展優(yōu)勢
鄉(xiāng)村項目打造的成功關鍵在于能夠創(chuàng)造長足、健康的經(jīng)濟效益，因而具備一定特色產(chǎn)業(yè)的村鎮(zhèn)，或具備優(yōu)良的資源、管理、環(huán)境、人才、文化、技術等方面的優(yōu)勢的村鎮(zhèn)，更加具備發(fā)力基礎，能夠相對容易地通過產(chǎn)業(yè)鏈整合、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，形成具有本地區(qū)特色及核心市場競爭力的產(chǎn)業(yè)或產(chǎn)業(yè)集群。
標準二 是否具備閑置土地及房屋資源
通常來看，“空心村"或新村搬遷之后的廢棄舊村往往具備更便捷的開發(fā)條件，因為閑置的農(nóng)宅、土地等資源更容易進行資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，這將大大減少項目前期的工作難度。
而未來鄉(xiāng)村項目的成功打造，將既有利于避免閑置資源的浪費，又能使得偏僻、廢置、無人居住的村落煥發(fā)新生。
標準三 是否具備有利的區(qū)位交通條件
不論是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?、結(jié)構(gòu)化升級調(diào)整，還是農(nóng)旅融合，都需要項目地具有優(yōu)良的區(qū)位和交通條件，好的區(qū)位和交通代表了好的市場對接性和通達性，不僅有利于農(nóng)副產(chǎn)品的貿(mào)易與流通，還有利于旅游市場的開拓與穩(wěn)定發(fā)展。
標準四 是否具備優(yōu)良生態(tài)及村落風貌
鄉(xiāng)村項目打造需要“三生空間優(yōu)美”，三生即生產(chǎn)、生活、生態(tài)。
生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、鄉(xiāng)土風味濃郁、建筑風貌獨特的村落，具備天然的、原生態(tài)的、保存良好的鄉(xiāng)土氣息、村落格局和建筑風格，能夠稱為項目“三生空間"打造的重要載體。
02
研判開發(fā)思路
鄉(xiāng)村項目適合怎么樣開發(fā)
設定發(fā)展目標
設立明確目標定位對鄉(xiāng)村項目非常的重要。
可以根據(jù)資源、開發(fā)綜合條件、開發(fā)價值判斷設計合理的總體戰(zhàn)略定位，通盤考量特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展、生態(tài)可持續(xù)發(fā)展、鄉(xiāng)村社會生活提質(zhì)升級、鄉(xiāng)村文化傳承與自信樹立，理性確定最大而又最科學的發(fā)展野心。
選擇開發(fā)方向
鄉(xiāng)村項目6大開發(fā)備選方向
1、產(chǎn)業(yè)帶動式
適用村鎮(zhèn)：以分布在東部沿海等經(jīng)濟相對興旺地區(qū)、具有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的鄉(xiāng)村為主，此類鄉(xiāng)村具有較好的特色產(chǎn)業(yè)基礎，且產(chǎn)業(yè)化程度較高。
規(guī)劃要點：根據(jù)每一個鄉(xiāng)村的縣體特征，以優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)為依托，完善相關產(chǎn)業(yè)鏈，強化產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，加速產(chǎn)業(yè)帶動效應。同時，若區(qū)域確有打造旅游吸引力的基礎，也可以選擇導入旅游業(yè)，發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)。
可做項目∶三產(chǎn)融合產(chǎn)業(yè)園、農(nóng)產(chǎn)品加工示范基地及其它產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營項目，即包括經(jīng)濟林及設施農(nóng)業(yè)種植、畜牧水產(chǎn)養(yǎng)殖等種植養(yǎng)殖基地項目，儲藏保鮮、產(chǎn)地批發(fā)市場等流通設施項目。
2、生態(tài)農(nóng)業(yè)式
